Imaginez un instant : Monsieur Dubois, boulanger depuis plus de douze ans dans sa boulangerie "Le Fournil d'Antan", située dans un quartier dynamique, reçoit un courrier de la SCI "Les Murs Commerciaux", son propriétaire. Ce courrier, envoyé en recommandé avec accusé de réception, annonce la fin de son bail commercial et propose un nouveau loyer, bien supérieur de 15% à ce qu'il payait auparavant. L'angoisse le submerge : comment va-t-il pouvoir continuer à faire vivre sa boulangerie, son gagne-pain depuis tant d'années, et assurer la pérennité de son commerce ? Le renouvellement du bail commercial est une étape cruciale pour tout commerçant.
Le bail commercial, souvent désigné également comme *contrat de location commerciale*, est un pilier fondamental pour la pérennité d'une entreprise exerçant une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Il encadre la relation contractuelle entre le bailleur, propriétaire des murs, et le locataire, exploitant le fonds de commerce, et définit les conditions d'occupation des locaux, notamment le montant du loyer commercial et les charges. Atteindre les douze années d'ancienneté dans un *local commercial* marque une étape importante, car cela confère au locataire certains droits spécifiques liés à la *propriété commerciale* et modifie la donne lors du renouvellement. La *location commerciale* est un élément clé du succès d'une entreprise.
Se pose alors une question cruciale pour le commerçant : quels sont précisément les droits et les obligations, tant pour le bailleur, la SCI, que pour le locataire, Monsieur Dubois, après une exploitation de douze ans, voire plus, du *fonds de commerce* ? Comment naviguer dans les méandres juridiques du *renouvellement de bail*, et quels sont les pièges qu'il faut absolument éviter pour ne pas compromettre l'avenir de son entreprise et la valorisation de son actif commercial ? Le *renouvellement d'un bail commercial* après 12 ans d'activité représente un moment clé, souvent complexe, qu'il est crucial de bien appréhender pour assurer la continuité de son activité et la protection de son *droit au bail*. Le *droit au bail* est un actif incorporel de grande valeur.
Cadre juridique général du renouvellement du bail commercial
Le *renouvellement du bail commercial* est encadré par un ensemble de dispositions légales, principalement contenues dans le Code de commerce, et plus précisément dans les articles L.145-1 et suivants. Ces articles définissent les principes fondamentaux qui régissent la relation entre le bailleur et le locataire, assurant ainsi une certaine protection au *fonds de commerce* du locataire. Le Code de Commerce est la référence en matière de *location de locaux commerciaux*.
Au cœur de cette protection réside le *droit au renouvellement du bail*, qui permet au locataire de poursuivre son activité dans les mêmes locaux, sous réserve de certaines conditions, notamment le respect des obligations contractuelles et légales. Ce droit est assorti, en cas de refus injustifié de *renouvellement de bail commercial* par le bailleur, d'une *indemnité d'éviction* destinée à compenser le préjudice subi par le locataire, incluant la perte du *fonds de commerce*, les frais de déménagement et la perte de revenus. Il est donc essentiel de bien comprendre les modalités de notification du congé ou de la demande de *renouvellement du bail*, car le non-respect de ces formalités peut avoir des conséquences importantes sur le *droit au bail* et la *propriété commerciale* du locataire.
Pour que les dispositions du Code de commerce s'appliquent, plusieurs conditions doivent être réunies. Il faut d'abord que le bail porte sur un immeuble ou un *local commercial* affecté à une activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale. Ensuite, le locataire doit effectivement exercer une activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale dans les *locaux loués*. Enfin, le locataire doit être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Répertoire des Métiers (RM), selon la nature de son activité. Notons qu'un *bail commercial* classique dure 9 ans avec un droit de résiliation triennale pour le locataire, offrant ainsi une certaine flexibilité. Il est également important de connaître les différences entre un congé avec offre de *renouvellement de bail* et un congé sans offre de *renouvellement de bail*, car les conséquences juridiques ne sont pas les mêmes, notamment en termes *d'indemnité d'éviction* et de protection du *fonds de commerce*. Le *contrat de bail* est un document essentiel à la vie d'une entreprise.
Spécificités liées à la durée du bail (12 ans et plus)
La durée du *bail commercial* initial joue un rôle déterminant dans le processus de *renouvellement du bail*. Elle influence notamment la détermination du pas-de-porte initial, qui peut être plus élevé pour un *bail commercial* de longue durée, reflétant ainsi l'engagement à long terme du locataire et la stabilité de son activité. De plus, elle peut donner lieu à l'insertion de clauses spécifiques dans le *contrat de bail*, adaptées à la nature et à la pérennité de l'activité exercée dans le *local commercial*. L'ancienneté du locataire, en particulier lorsqu'elle dépasse les 12 ans, renforce considérablement sa position juridique et sa *propriété commerciale*.
En effet, un locataire ayant exploité un *fonds de commerce* pendant plus de 12 ans dans le même *local commercial* acquiert des droits renforcés en matière de *renouvellement de bail commercial*. Son historique locatif devient un atout majeur lors de la négociation du nouveau loyer et des conditions du *bail renouvelé*, et il doit pouvoir prouver qu'il a exploité son *fonds de commerce* de manière continue et fructueuse, en respectant ses obligations contractuelles et légales. Cette ancienneté sera prise en compte par le juge en cas de litige, notamment pour apprécier la *valeur locative* des *locaux commerciaux* et le montant de *l'indemnité d'éviction* en cas de refus injustifié de *renouvellement de bail* par le bailleur. Les 12 années d'ancienneté sont un seuil important dans la *location commerciale*.
Il est crucial de respecter les délais de prescription et les délais légaux pour la demande de *renouvellement de bail commercial* et la contestation du loyer proposé par le bailleur. L'ancienneté du locataire ne le dispense pas de ces obligations procédurales. L'article L145-10 du Code de Commerce prévoit que toute action en fixation du prix du *bail renouvelé* se prescrit par deux ans à compter de la date à laquelle le nouveau prix a été notifié au locataire. Il est donc impératif d'agir rapidement en cas de désaccord sur le nouveau loyer et de consulter un avocat spécialisé en *droit commercial*. Cette ancienneté a un impact significatif sur l'appréciation de la *valeur locative* des *locaux commerciaux*, car elle témoigne de la viabilité et de l'attractivité du *fonds de commerce* exploité, augmentant ainsi sa *propriété commerciale*. Une *expertise immobilière commerciale* est souvent nécessaire pour déterminer la *valeur locative*.
- L'ancienneté du *bail commercial* renforce la position du locataire lors du *renouvellement de bail*.
- Importance cruciale du respect des délais légaux pour la demande de *renouvellement du bail commercial*.
- La durée du *bail commercial* influe directement sur la *valeur locative* des *locaux commerciaux*.
- L'historique locatif est un atout majeur pour le locataire.
Les droits du locataire : protection du fonds de commerce et indemnité d'éviction
Le *droit au renouvellement du bail commercial* est la pierre angulaire de la protection du locataire. Il lui permet, sauf exceptions prévues par la loi, de continuer à exploiter son *fonds de commerce* dans les mêmes *locaux commerciaux*, assurant ainsi la continuité de son activité et la préservation de sa clientèle. Ce droit est intimement lié à la notion de *fonds de commerce*, qui représente l'ensemble des éléments corporels (matériel, marchandises) et incorporels (clientèle, nom commercial, enseigne, *droit au bail*) qui constituent la valeur économique de l'entreprise et sa *propriété commerciale*.
Si le bailleur refuse injustement le *renouvellement du bail commercial*, le locataire a droit à une *indemnité d'éviction*. Cette *indemnité d'éviction* a pour objectif de compenser le préjudice subi par le locataire du fait de la perte de son *fonds de commerce*, qui peut être considérable. Elle comprend notamment la valeur du *fonds de commerce*, déterminée en fonction de son chiffre d'affaires, de sa rentabilité et de sa notoriété, les frais de déménagement et de réinstallation dans de nouveaux *locaux commerciaux*, ainsi que le trouble commercial causé par le déménagement, incluant la perte de clientèle et de revenus. Le calcul de *l'indemnité d'éviction* est complexe et nécessite souvent l'intervention d'un expert en évaluation de *fonds de commerce*.
Il existe des exceptions au paiement de *l'indemnité d'éviction* dans le cadre du *renouvellement de bail commercial*. Le bailleur peut refuser le *renouvellement de bail* sans avoir à verser *d'indemnité d'éviction* s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire (par exemple, le non-paiement du loyer, la violation d'une clause du *contrat de bail*, des troubles de voisinage). Il peut également refuser le *renouvellement de bail* s'il souhaite reconstruire ou surélever l'immeuble, ou s'il existe des motifs d'urbanisme impérieux. La procédure de fixation de *l'indemnité d'éviction* devant le juge peut être longue et complexe, nécessitant l'intervention d'experts immobiliers et d'avocats spécialisés. Par ailleurs, en cas de vente de l'immeuble, il n'existe pas de *droit de préférence* (ou *droit de préemption*) systématique pour le locataire, sauf si une clause spécifique est prévue dans le *bail commercial*. En cas de *renouvellement de bail*, la protection du *fonds de commerce* est primordiale. L' *indemnité d'éviction* peut représenter plusieurs années de bénéfice pour le commerçant.
Les obligations du locataire : loyauté et respect du contrat
En contrepartie de ses droits importants en matière de *renouvellement de bail commercial* et de protection de son *fonds de commerce*, le locataire est tenu de respecter un certain nombre d'obligations contractuelles et légales. La première et la plus importante est le paiement régulier du *loyer commercial*, conformément aux échéances et aux modalités prévues dans le *contrat de bail*. Tout retard ou défaut de paiement du *loyer commercial* peut entraîner la résiliation du *bail commercial* et la perte du *droit au renouvellement*, mettant ainsi en péril la pérennité de son activité. De plus, le locataire doit exploiter effectivement son *fonds de commerce*, c'est-à-dire maintenir une activité régulière et conforme à la destination des lieux prévue dans le *bail commercial*.
Le locataire doit également assurer l'entretien courant des *locaux commerciaux*, en effectuant les réparations locatives à sa charge, conformément à la loi et aux clauses du *contrat de bail*. Il doit veiller à respecter la destination des lieux, c'est-à-dire à exercer une activité conforme à celle prévue dans le *bail commercial*, sans modifier l'affectation des *locaux commerciaux* sans l'accord préalable du bailleur. Toute modification de l'activité exercée sans l'accord du bailleur peut constituer une violation du contrat et justifier un refus de *renouvellement de bail*. Enfin, le locataire a l'obligation d'informer le bailleur des changements importants concernant son entreprise, tels que la cession du *fonds de commerce*, la modification de sa forme juridique ou tout autre événement susceptible d'affecter le *bail commercial*.
Le non-respect de ces obligations contractuelles et légales peut avoir des conséquences graves pour le locataire en matière de *renouvellement de bail commercial*. Le *contrat de bail* peut contenir une clause résolutoire, qui permet au bailleur de résilier le contrat de plein droit en cas de manquement du locataire à ses obligations. De plus, le non-respect des obligations du locataire peut justifier un refus de *renouvellement de bail* de la part du bailleur, sans versement *d'indemnité d'éviction*. Il est donc essentiel pour le locataire de respecter scrupuleusement les termes de son *bail commercial* et de se faire conseiller par un avocat spécialisé en cas de difficultés. Sur une période de 12 ans, un commerçant aura versé en moyenne entre 180 000 et 300 000 euros de *loyer commercial*, selon la localisation et la taille du *local commercial*, il est donc vital de bien protéger son investissement. Le respect du *contrat de bail* est essentiel pour la *location commerciale*.
- Paiement régulier du *loyer commercial* et des charges.
- Exploitation effective du *fonds de commerce* conformément à la destination des lieux.
- Respect de la destination des lieux et absence de modification sans accord du bailleur.
- Information du bailleur des changements importants concernant l'entreprise.
- Réalisation des réparations locatives à la charge du locataire.
Les droits et obligations du bailleur
Le bailleur, en tant que propriétaire des *locaux commerciaux*, a également des droits et des obligations envers son locataire dans le cadre du *renouvellement de bail commercial*. Son principal droit est celui de propriété, qui lui confère la liberté de gérer son immeuble et de percevoir un *loyer commercial* en contrepartie de la mise à disposition des *locaux commerciaux*. Il a également le droit de refuser le *renouvellement de bail commercial* sous certaines conditions strictement encadrées par la loi, notamment s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire, ou s'il souhaite reconstruire ou surélever l'immeuble, ou pour des motifs d'urbanisme. La gestion du *bail commercial* implique le respect de la loi.
Parmi ses obligations, le bailleur doit délivrer les *locaux commerciaux* en bon état et les maintenir en état de servir à l'usage prévu, en effectuant les grosses réparations à sa charge, conformément à la loi et aux clauses du *contrat de bail*. Il doit également répondre à la demande de *renouvellement de bail* du locataire dans les délais légaux, généralement dans les trois mois suivant la réception de la demande, et lui proposer un nouveau *loyer commercial*, dans le respect des règles de fixation de la *valeur locative*. Le bailleur a également des obligations d'information envers le locataire, notamment en ce qui concerne les charges et les travaux à réaliser dans l'immeuble, ainsi que les éventuelles modifications des conditions du *bail commercial*.
Le bailleur peut proposer un nouveau *loyer commercial* lors du *renouvellement de bail*, mais celui-ci doit être justifié et ne pas être manifestement disproportionné par rapport à la *valeur locative* des *locaux commerciaux*, qui doit être déterminée en fonction de plusieurs critères objectifs, tels que la situation géographique, la surface, l'état des *locaux commerciaux*, et les loyers pratiqués pour des *locaux commerciaux* similaires dans le même secteur. Il est tenu d'informer le locataire de ses intentions et de lui communiquer les éléments qui justifient sa proposition de nouveau *loyer commercial*. Un bailleur peut refuser le *renouvellement de bail* si le locataire a commis des manquements graves à ses obligations contractuelles, comme le non-paiement répété du *loyer commercial* ou la violation d'une clause du *contrat de bail*. Un propriétaire doit impérativement répondre à une demande de *renouvellement de bail* dans un délai de 3 mois. Si un bailleur souhaite réaliser des travaux importants dans le *local commercial*, il peut refuser le *renouvellement de bail*, sous réserve de verser une *indemnité d'éviction* au locataire. La *valeur locative* est un élément essentiel de la négociation.
La négociation du nouveau loyer : méthodes et contestations
La négociation du nouveau *loyer commercial* est une étape cruciale du *renouvellement du bail commercial*. Elle peut se dérouler à l'amiable, par la discussion et la recherche d'un compromis entre le bailleur et le locataire, en tenant compte de leurs intérêts respectifs et des réalités du marché immobilier. Si aucun accord n'est trouvé après plusieurs tentatives de négociation, il est possible de recourir à la commission de conciliation, une instance amiable de règlement des litiges, ou au juge des loyers commerciaux, qui tranchera le litige en fonction des éléments de preuve apportés par les parties.
Plusieurs méthodes peuvent être utilisées pour évaluer la *valeur locative* des *locaux commerciaux*. La méthode comparative consiste à se baser sur les *loyers commerciaux* pratiqués pour des *locaux commerciaux* similaires, situés dans le même secteur géographique et présentant des caractéristiques comparables en termes de surface, d'état et d'emplacement. La méthode du chiffre d'affaires peut être utilisée si le *bail commercial* contient une clause d'échelle mobile, qui indexe le *loyer commercial* sur le chiffre d'affaires du locataire. Il est également possible de faire appel à un expert immobilier, un professionnel indépendant et qualifié, pour réaliser une évaluation objective de la *valeur locative* des *locaux commerciaux*.
L'indice de référence des *loyers commerciaux* (ILC) ou l'indice du coût de la construction (ICC) peuvent servir de base pour l'actualisation du *loyer commercial* lors du *renouvellement de bail*, mais ils ne sont pas les seuls éléments à prendre en compte. La *valeur locative* doit être déterminée en fonction de l'ensemble des critères pertinents, et il est possible de déroger à l'application de l'ILC ou de l'ICC si cela ne reflète pas la réalité du marché. La procédure de contestation du *loyer commercial* devant la commission de conciliation ou le juge des loyers commerciaux est encadrée par des délais stricts, qu'il est impératif de respecter. Il est donc important d'agir rapidement en cas de désaccord. Une *expertise immobilière commerciale* est souvent indispensable pour étayer sa position devant le juge et obtenir une décision favorable. Pour une négociation réussie, il est important de bien se préparer, de connaître ses arguments et d'être prêt à faire des concessions. La moyenne nationale d'augmentation de *loyer commercial* lors d'un *renouvellement de bail* se situe entre 3% et 7%. La négociation du *loyer commercial* est une étape clé du *renouvellement de bail*.
- Méthode comparative basée sur les *loyers commerciaux* de *locaux commerciaux* similaires.
- Méthode du chiffre d'affaires si le *bail commercial* contient une clause d'échelle mobile.
- Recours à un expert immobilier pour une *expertise immobilière commerciale* objective.
- Prise en compte de l'indice de référence des *loyers commerciaux* (ILC) ou de l'indice du coût de la construction (ICC).
Cas spécifiques et situations complexes
Le *renouvellement d'un bail commercial* peut être complexifié par certaines situations spécifiques et des litiges liés à la *location commerciale*. La sous-location, par exemple, nécessite l'autorisation expresse du bailleur et peut avoir un impact sur le *renouvellement du bail commercial*. Si le locataire a sous-loué les *locaux commerciaux*, le sous-locataire peut avoir des droits à faire valoir lors du *renouvellement de bail*, notamment s'il a été agréé par le bailleur.
La cession du *fonds de commerce* soulève également des questions spécifiques en matière de *renouvellement de bail commercial*. Le cessionnaire, c'est-à-dire l'acheteur du *fonds de commerce*, bénéficie du *droit au renouvellement du bail*, mais il doit respecter les conditions prévues dans le *bail commercial* initial et justifier de son immatriculation au RCS ou au RM. En cas de décès du locataire, ses héritiers peuvent poursuivre l'exploitation du *fonds de commerce* et bénéficier du *droit au renouvellement*, sous réserve de respecter les obligations du *bail commercial*. La procédure collective (redressement judiciaire, liquidation judiciaire) a également un impact significatif sur le *bail commercial* et le *renouvellement de bail*. Dans ce cas, c'est l'administrateur judiciaire ou le liquidateur qui gère le *bail commercial* et qui décide de le renouveler ou non, en fonction de l'intérêt de la procédure.
La transformation des *locaux commerciaux* par le locataire peut également avoir des conséquences sur la *valeur locative* et le *droit au renouvellement du bail commercial*. Si le locataire a réalisé des travaux importants dans les *locaux commerciaux* avec l'accord du bailleur, cela peut augmenter la *valeur locative* et justifier une augmentation du *loyer commercial* lors du *renouvellement de bail*. Enfin, il est important de distinguer le *bail dérogatoire* de courte durée (qui ne donne pas droit au *renouvellement de bail*) et le *bail commercial* classique. Plus de 25 000 *baux commerciaux* sont renouvelés chaque année en France, ce qui témoigne de l'importance de cette question pour les entreprises et les propriétaires. Les litiges liés au *bail commercial* sont fréquents. La *propriété commerciale* est un enjeu majeur.
Stratégies pour un renouvellement réussi
Un *renouvellement de bail commercial* réussi nécessite une préparation minutieuse, une stratégie adaptée et une connaissance approfondie du *droit commercial*. Il est important d'anticiper le *renouvellement de bail* en débutant les démarches plusieurs mois à l'avance, idéalement six à douze mois avant la date d'expiration du *bail commercial*. Cela permet de disposer du temps nécessaire pour constituer un dossier solide, négocier avec le bailleur et se préparer à un éventuel litige. L'anticipation est la clé du succès.
Il est essentiel de constituer un dossier solide, comprenant des justificatifs de l'activité exercée, de l'entretien des *locaux commerciaux* et de la *valeur locative* du *fonds de commerce*. Faire appel à des professionnels expérimentés, tels qu'un avocat spécialisé en *droit commercial* ou un expert immobilier, peut être très utile pour sécuriser le processus de *renouvellement de bail* et défendre ses intérêts. Il est préférable de privilégier la négociation amiable avec le bailleur, en recherchant un compromis qui satisfasse les deux parties et permette de maintenir une relation de confiance. Avant toute négociation, il faut impérativement évaluer les risques et les opportunités du *renouvellement de bail*, en analysant l'impact du nouveau *loyer commercial* sur la rentabilité de l'entreprise.
Enfin, il est prudent de préparer un plan B, en recherchant d'autres *locaux commerciaux* en cas de refus de *renouvellement de bail* par le bailleur ou de désaccord sur le nouveau *loyer commercial*. En moyenne, les frais d'avocat pour un *renouvellement de bail* se situent entre 2 000 et 5 000 euros, selon la complexité du dossier. Un *bail commercial* de 12 ans est souvent un atout majeur pour la valorisation d'un *fonds de commerce* lors de sa vente. Un dossier de *renouvellement de bail* bien préparé augmente considérablement les chances d'obtenir un accord favorable avec le bailleur. La négociation du *loyer commercial* est une étape cruciale, et il est important de ne pas se précipiter et de se faire accompagner par des professionnels. Le recours à un expert immobilier peut permettre d'obtenir une évaluation objective et précise de la *valeur locative* des *locaux commerciaux*. La préparation est essentielle pour une *location commerciale* réussie.
- Anticiper le *renouvellement de bail* plusieurs mois à l'avance.
- Constituer un dossier solide avec les justificatifs nécessaires.
- Faire appel à des professionnels (avocat, expert immobilier).
- Privilégier la négociation amiable avec le bailleur.
- Évaluer les risques et les opportunités du *renouvellement*.
- Préparer un plan B en cas de refus ou de désaccord.
Conseils pratiques et erreurs à éviter
Pour éviter les mauvaises surprises et les litiges coûteux lors du *renouvellement de votre bail commercial*, voici quelques conseils pratiques et erreurs à éviter. Tout d'abord, il est impératif de ne pas négliger les délais légaux. Respecter les délais de notification du congé ou de la demande de *renouvellement de bail* est essentiel pour préserver vos droits et éviter de perdre votre *droit au bail*. Veillez à bien rédiger votre demande de *renouvellement de bail*, en indiquant toutes les mentions obligatoires et en la notifiant au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.
Ne vous contentez pas d'un accord verbal avec le bailleur concernant le nouveau *loyer commercial* ou les conditions du *renouvellement de bail*. Formalisez tout accord par écrit, dans un avenant au *contrat de bail*, afin d'éviter toute contestation ultérieure et de sécuriser la relation contractuelle. N'acceptez pas une augmentation de *loyer commercial* excessive sans négociation. Faites valoir vos arguments, demandez des justifications précises et n'hésitez pas à vous faire accompagner par un expert immobilier pour évaluer la *valeur locative* des *locaux commerciaux*. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel expérimenté, tel qu'un avocat spécialisé en *droit commercial* ou un expert immobilier. Leur expertise vous sera précieuse pour défendre vos intérêts, négocier au mieux les conditions du *renouvellement de bail* et éviter les pièges juridiques.
Vérifiez attentivement l'existence de clauses spécifiques dans le *bail commercial* initial, telles qu'une clause de non-concurrence ou une clause relative aux travaux à réaliser dans les *locaux commerciaux*. Ne pas tenir compte de ces clauses peut avoir des conséquences financières importantes et remettre en cause le *renouvellement de bail*. Il est également important d'anticiper les potentielles difficultés et de se préparer à un éventuel litige avec le bailleur, en conservant tous les justificatifs utiles et en consultant un avocat spécialisé. Plus de 60% des *renouvellements de baux commerciaux* donnent lieu à une renégociation du *loyer commercial*. Un expert immobilier peut vous aider à évaluer la *valeur locative* réelle de votre *local commercial* et à défendre vos intérêts. Le non-respect des délais légaux peut entraîner la perte de votre *droit au renouvellement* et la nécessité de verser une *indemnité d'éviction*. Une clause de non-concurrence peut limiter votre liberté d'exercer une activité similaire dans un certain périmètre géographique. La *location commerciale* est une activité encadrée.
- Respecter scrupuleusement les délais légaux pour la demande de *renouvellement de bail*.
- Bien rédiger la demande de *renouvellement de bail*, en indiquant toutes les mentions obligatoires.
- Formaliser tout accord avec le bailleur par écrit, dans un avenant au *bail commercial*.
- Ne pas accepter une augmentation de *loyer commercial* excessive sans négociation.
- Se faire accompagner par des professionnels (avocat, expert immobilier).